Jakie nieruchomości można zasiedzieć?

Zazwyczaj nieruchomości nabywane są tradycyjną drogą kupna. Jest jednak jeszcze inny sposób nabycia prawa własności lokalu – poprzez zasiedzenie. W takim przypadku osoba może stać się prawowitym właścicielem nieruchomości i zostać wpisana do księgi wieczystej obiektu jako jej prawowity użytkownik. Jakie nieruchomości można zasiedzieć i jakie warunki należy spełnić?

Długotrwały, nieuregulowany stan prawny

Są takie obiekty, które mają nieuregulowany stan prawny, utrzymujący się przez dziesiątki lat. Kontakt z właścicielem nieruchomości jest niemożliwy, a mieszkanie użytkuje od dawna ktoś inny. Z punktu widzenia prawnego jest to pożyteczna sytuacja, która wreszcie znajdzie swój porządkowy finał. W wyniku zasiedzenia osoba zamieszkująca nieruchomość stanie się jej właścicielem.

Zasiedzenie w dobrej i złej wierze

Warunkiem, jaki musi spełnić obecny użytkownik nieruchomości, jest zasiedzenie w dobrej lub w złej wierze.

Zasiedzenie w dobrej wierze ma miejsce w przypadku, gdy użytkownik mieszkania zajmuje i użytkuje lokal, pozostając w błędnym przeświadczeniu, że jest jego właścicielem. Do zasiedzenia dochodzi wówczas, gdy mija 20 lat ciągłego użytkowania lokalu przez osobę w nim zamieszkującą.

O wiele częściej dochodzi do zasiedzenia w złej wierze. Ma to miejsce w sytuacji, gdy użytkownik nieruchomości jest świadomy tego, że nie jest jej właścicielem, lecz użytkuje je z nadzieją, że kiedyś stanie się prawowitym posiadaczem. Przykładem zasiedzenia w złej wierze może być uprawa pola sąsiadującego z własnym, wiedząc, że od lat jest ono nieużywane przez właściciela. Aby doszło do zasiedzenia w złej wierze, musi minąć okres 30 lat.

Jakie nieruchomości można zasiedzieć?

Zasiedzeniu podlegają grunty z wyjątkiem tych, które przeznaczono pod drogi publiczne. Do innych nieruchomości można tu zaliczyć budynki, lecz tylko takie, które znajdują się na gruncie również należącym do właściciela. Jeżeli grunt znajduje się w użytkowaniu wieczystym, stanowi wówczas własność Skarbu Państwa lub gminy – w takiej sytuacji tylko budynek może podlegać zasiedzeniu. Istnieje także możliwość zasiedzenia lokalu, uzyskując tym samym odrębne prawo do niego wraz z częściami wspólnymi budynku.

Wskazane powyżej nieruchomości można zasiedzieć samodzielnie lub z innymi osobami.

Sądowe stwierdzenie zasiedzenia

Jeżeli użytkowanie nieruchomości przekracza odpowiednio 20 lat (w dobrej wierze) lub 30 lat (w złej wierze), użytkownik spełnił warunek co do tego, by stać się jego właścicielem poprzez zasiedzenie. Fakt ten musi być stwierdzony przez sąd, który wydaje stosowne orzeczenie. Należy więc wystosować do sądu odpowiedni wniosek, po którym nastąpi zbadanie sprawy. Po sprawdzeniu, czy spełnione zostały warunki zasiedzenia, sąd wydaje orzeczenie, które jest podstawą do wpisania nowego właściciela do księgi wieczystej. Od teraz prawowity właściciel nieruchomości będzie mógł podejmować dalsze kroki, na przykład takie, jak sprzedaż czy wynajem mieszkania.

Artykuł przygotowany we współpracy z Kancelaria Actio (adwokat oświęcim).